💵 재개발 분담금 계산기
권리가액과 분담금을 쉽게 계산하고 평형별로 비교하세요
📊 기본 정보 입력
📖 분담금 계산 가이드
🧮 분담금 계산 공식
※ 분담금이 음수면 환급금이 발생합니다.
📊 용어 설명
감정평가액 (종전자산평가액)
재개발 사업에서 조합원이 기존에 보유한 부동산(토지+건물)의 가치를 감정평가사가 산정한 금액입니다. 이 금액이 높을수록 권리가액이 커져 분담금이 줄어듭니다.
비례율
재개발 사업의 수익성을 나타내는 지표입니다. 총 수입(분양수입 등)을 총 지출(사업비)로 나눈 비율로, 100%를 기준으로 합니다.
- 100% 이상: 사업성 양호, 조합원에게 유리
- 100% 미만: 사업성 저조, 분담금 부담 증가
- 일반적 범위: 90% ~ 110%
권리가액
조합원이 새 아파트를 분양받을 때 인정받는 금액입니다. 감정평가액에 비례율을 곱해 산정합니다. 권리가액이 클수록 분담금이 줄어들고, 환급금을 받을 수도 있습니다.
분담금
조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액입니다. 새 아파트를 받기 위해 추가로 납부해야 하는 금액으로, 음수인 경우 환급금을 받습니다.
💡 분담금에 영향을 주는 요소
- 감정평가액이 낮을 때
- 비례율이 낮을 때 (100% 미만)
- 큰 평형을 선택할 때
- 조합원 분양가가 비쌀 때
- 감정평가액이 높을 때
- 비례율이 높을 때 (100% 이상)
- 작은 평형을 선택할 때
- 조합원 분양가가 저렴할 때
📅 분담금 납부 시기
관리처분인가 후
분양신청 시 계약금 납부 (일반적으로 분담금의 10~20%)
이주 및 착공 시
중도금 납부 시작 (여러 회차로 나누어 납부)
준공 후 입주 시
잔금 납부 완료
※ 정확한 납부 일정은 조합마다 다르며, 이주비 대출 등을 활용할 수 있습니다.
📐 평형 선택 전략
권리가액이 높은 경우
큰 평형을 선택해도 분담금 부담이 적습니다. 환급금이 발생하면 더 큰 평형으로 업그레이드하는 것이 유리할 수 있습니다.
권리가액이 낮은 경우
분담금 부담이 크므로 작은 평형을 선택하거나, 조합원 지위 양도(매도)를 고려할 수 있습니다.
투자 목적인 경우
분담금 대비 시세 차익이 큰 평형을 분석하세요. 수익 시뮬레이터를 함께 활용하면 좋습니다.
❓ 자주 묻는 질문
Q. 감정평가액은 어떻게 정해지나요?
A. 조합에서 선정한 2개 이상의 감정평가법인이 토지와 건물을 평가합니다. 위치, 면적, 노후도, 용도 등을 종합적으로 고려하며, 평가액이 낮다고 생각되면 이의신청이 가능합니다.
Q. 비례율은 확정인가요?
A. 아닙니다. 비례율은 사업 진행 중 변동될 수 있습니다. 일반분양가 변동, 공사비 증가, 이주비 증가 등으로 비례율이 낮아지면 분담금이 늘어날 수 있습니다.
Q. 환급금은 언제 받나요?
A. 권리가액이 조합원 분양가보다 큰 경우 환급금이 발생합니다. 일반적으로 입주 시점 또는 청산 시점에 지급되며, 조합 규정에 따라 다를 수 있습니다.
Q. 분담금을 대출받을 수 있나요?
A. 네, 조합원 분양 계약 시 중도금 대출을 받을 수 있습니다. 다만 DSR 규제, 금리 등을 고려해야 하며, 조합에서 협력 금융기관을 안내하는 경우가 많습니다.
⚠️ 주의사항
- 본 계산기는 참고용이며, 실제 분담금은 조합의 관리처분계획에 따라 달라질 수 있습니다.
- 비례율은 사업 진행 중 변동될 수 있으므로, 최신 조합 자료를 확인하세요.
- 감정평가액에 이의가 있으면 조합에 이의신청이 가능합니다.
- 분담금 외에도 취득세, 이사비용, 인테리어 비용 등 추가 비용을 고려하세요.